Gros plan sur le projet politique d’urbanisation de Rennes

Gros plan sur le projet politique d’urbanisation de Rennes

Bonjour,

Nous aimerions aujourd’hui amener une réflexion sur les choix de la ville en termes d’habitation et de quota sur ces logements.

La loi Solidarité et renouvellement Urbain, dite loi S(é)RU, votée en 2000, renforcée en 2013 par la loi ALUR, impose un quota de logements sociaux dans les communes carencées, afin de répondre à la pénurie de logements sociaux.

Au sein de cette loi, et c’est très bien, qu’apprenons nous en termes de mesures sur la production de logements sociaux :

  • Que toutes les communes de + de 3.500 habitants comprises dans une agglomération de + de 50.000 habitants, doivent posséder un quota de 25% de logements sociaux en regard des résidences principales.

La ville de Rennes n’est pas en pénurie de logements sociaux, pourtant, il est très intéressant de savoir qu’elle impose aujourd’hui, aux promoteurs immobiliers, en plus des 25% de la loi SRU, 35% d’autres logements aidés, portant ainsi la part de social/aidé à 60% dans toutes les opérations immobilières.

En effet, nous apprenons dans Le Plan Local de l’Habitat de Rennes Métropole 2015-2020 (disponible ici), page 40, que :

  • 25 % de la production globale de logements sera dédiée au logement locatif social
  • La fluidité du parc social sera par ailleurs favorisée par le maintien d’une production conséquente de logements en accession aidée, avec un objectif de 15 % du flux des livraisons
  • La production globale des logements se déclinera enfin par la livraison d’environ 20 % de logements « régulés »
  • Ainsi, les logements aidés et régulés représenteront 60 % de la production nouvelle […] contre 50 % dans le P.L.H. précédent.

Mais le plus important à savoir est que sur ces 35% supplémentaires dits « aidés », la municipalité impose le prix de vente au m². Ainsi, certaines personnes, sous conditions de ressources évidemment, peuvent bénéficier d’un prix au mètre carré ne dépassant pas les 2800 euros pour l’accession à prix maitrisé (Page 105), même en plein centre-ville (2000 euros pour les logements sociaux, 2500 euros pour l’accession aidée – Page 100 – Source).

Du fait de ces prix très encadrés et nous le rappelons, imposés par la municipalité, c’est alors sur les 40 % restant des projets immobiliers que les promoteurs doivent, du fait du prix fixe du foncier que la ville demande à Rennes, et pour conserver leur marge (à contester ? C’est un autre sujet), augmenter les prix des accessions libres jusqu’à atteindre des records à 5000 voire 6000 euros du mètre carré.

En exemple récent, car il y en a plein, les prix de l’accession libre sur le projet « Ascension Paysagère » – Ilot de l’Octroi en bout du Mail François Mitterrand, où la moyenne est de 5500 euros le m² jusqu’à 10000 euros le m² pour les plus grands appartements (Lien Giboire)

Ce que nous notons, avec ces éléments, et grâce à un peu d’arithmétique, est qu’à l’inverse de ce que la municipalité nous avance à chaque discours :

  • Ce n’est pas à cause d’une, soit disant, envolée naturelle des prix au m² qu’ils doivent trouver des solutions pour loger les moins aisés.
  • Car nous observons mathématiquement que ce sont aussi eux qui font s’envoler les prix en imposant ce pourcentage de logements aidés et régulés à 60%.

Aider les personnes moins aisés c’est très bien, la loi est là pour ça, et c’est parfait. Tout le monde a le droit au logement. Mais imposer un tel pourcentage de logements sociaux/aidés/régulés (60%), pour certains projets, semble alors hors norme et provoque cet écart des prix qui devient aberrant.

Pour conclure sur notre cas, du fait de :

  • Cette sur-abondance de logements livrés (Article en parlant ici),
  • Que le besoin de logements sociaux ne soit pas aussi important que la municipalité le dit (Il faut relativiser le taux réglementaire de 20% atteint et qu’au 1er janvier 2015, la ville de Rennes totalisait 8 156 logements vacants soit 6,6 % du parc total de logements)
  • Et que ce taux de 60% crée une envolée des prix de l’accession libre

Il nous semble légitime de penser que le projet de la ZAC du Haut-Sancé, comme régulièrement demandé (mais toujours sans réponse) soit revu en termes de densité et descendu à 300 logements maximum comme vendu initialement par Catherine Debroise (Il était même question de 200 logements).

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grobigou administrator

3 commentaires pour l’instant

Compte rendu de la réunion publique du 19 mars 2019 – ZAC Haut SancéPublié le11:49 - Mar 24, 2019

[…] surenchère de livraison de logements (comme expliqué ici) ou à la politique d’habitation (expliquée ici), Mr Sémeril n’a jamais répondu directement à ces questionnements et a recommencé son […]

Approbation du dossier de la ZAC du Haut-Sancé – ZAC Haut SancéPublié le8:59 - Avr 5, 2019

[…] sur-construire par rapport aux objectifs déjà ambitieux (lien) ? Pourquoi nier le fait que c’est aussi la politique de logements de la ville qui fait exploser les prix de l’access… et qu’à cause de cette politique, les promoteurs doivent réaliser plus de logements que […]

GuerchePublié le3:11 - Mai 22, 2019

Merci de faire relever cette abbération, cependant j’aimerais également comprendre pourquoi les logements sociaux ou à prix aidés sont soient concentrés dans certains immeubles soient inaccessibles car souvent réservés aux seuls collaborateurs de ces promoteurs immobiliers tels Giboire justement.
J’ai contacté la Ville à ce sujet qui me dit ne pas savoir comment encadrer l’attribution de ces appartements à prix maitrisés car cela relève du domaine du promoteur!
Dans ce cas, pourquoi ne pourrait-elle pas avoir un droit de regard vu qu’elle leur vend le terrain constructible à prix négocié avec la promesse qu’ils vendront quelques logements (parfois 1 voire zéro sur les 12 programmes que j’ai contactés) à prix maîtrisés en échange.
Les promoteurs sont gagnants de tous côtés, ils font monter les prix en accès libre, ils attribuent à leurs collaborateurs les logements à prix maîtrisés ou bien n’en font pas! Sur 12 programmes dans le centre de Rennes, un seul vendait un seul appartement en accession maîtrisée ou sociale!

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